LA VIVIENDA EN ESPAÑA: UNA GIGANTESCA MÁQUINA DE FABRICAR DESIGUALDAD

POR ADAY QUESADA PARA CANARIAS SEMANAL.ORG

     Una vivienda usada de 80 metros cuadrados en España costaba de media unos 219.020 euros en agosto de 2025. Doce meses después, una vivienda de ese mismo tamaño se ofertaba por 253.270 euros. Son más de 34.000 euros de diferencia en un año. El precio medio de la segunda mano alcanzó los 3.166 euros por metro cuadrado, un 15,6% más, y subió en 48 de las 50 provincias analizadas. No estamos, por tanto, ante una rareza de Madrid, Barcelona o las Islas, sino ante un encarecimiento casi general.

    La pregunta importante no es solo cuánto sube la vivienda, sino por qué una necesidad básica puede alejarse tan deprisa de los ingresos de quienes la necesitan. Para responder, hay que mirar más allá de los anuncios inmobiliarios. La vivienda es un techo, pero también es propiedad, mercancía, garantía bancaria, fuente de alquiler y activo que puede revalorizarse. Y esas dos funciones —servir para vivir y servir para acumular riqueza— no siempre caminan en la misma dirección.

CUANDO UN HOGAR SE CONVIERTE EN UN ACTIVO

    Una casa tiene algo que ninguna estadística de precios debería hacernos olvidar: su utilidad fundamental es cobijar a una persona o a una familia. Ese es su valor de uso. Pero en una economía de mercado lo es la española, posee además un precio: puede comprarse, venderse, alquilarse, hipotecarse y revenderse. Ahí aparece su valor de cambio.

   Para quien busca vivienda, importa poder entrar a vivir. Para quien coloca capital en ella, importa otra cosa: cuánto alquiler puede producir, cuánto puede aumentar su precio y qué seguridad ofrece como patrimonio. El conflicto nace cuando el segundo criterio termina imponiéndose sobre el primero.

   La escasez de oferta en determinadas ciudades y zonas turísticas es real. El Banco de España señala que la demanda de alquiler ha crecido más deprisa que la oferta y que la construcción nueva se mantiene en niveles mucho más modestos que en anteriores fases expansivas. Pero la escasez, por sí sola, no explica quién gana y quién pierde. El mercado distribuye un bien escaso mediante el precio: no se adjudica la vivienda a quien más la necesita, sino a quien puede pagarla.

   Además, España llega a esta crisis con una protección pública débil. El Observatorio de Vivienda y Suelo estima que el alquiler social equivale aproximadamente al 3,3% de las viviendas principales, frente a alrededor del 8% de media en la Unión Europea. Cuando la alternativa pública es pequeña, millones de hogares quedan obligados a resolver una necesidad esencial dentro del mercado privado.

   Así se produce una inversión reveladora: el problema social es no tener casa; la oportunidad económica es precisamente que mucha gente necesite una. Cuanto más imprescindible sea el bien y más difícil resulte acceder a él, mayor puede ser la renta que su propietario consiga obtener.

UNA GENERACIÓN QUE TRABAJA, PERO NO PUEDE IRSE DE CASA

     El problema se manifiesta con especial crudeza entre los jóvenes. La última radiografía demográfica detallada de Injuve contabilizaba 7,6 millones de personas de 15 a 29 años, el 15,9% de la población española. Aproximadamente uno de cada seis habitantes pertenece, por tanto, a una generación para la que la vivienda se ha convertido en una barrera de entrada a la vida adulta.

    Los datos publicados en 2026 son contundentes. El Consejo de la Juventud de España sitúa la tasa de emancipación juvenil en solo el 14,5%, el mínimo de la serie. La edad estimada para independizarse alcanza los 30,2 años. Y un alquiler medio de 1.176 euros mensuales equivaldría al 98,7% del salario medio de una persona joven.

    Ese 98,7% explica más que muchas teorías. Significa que vivir solo no es simplemente “difícil”: para buena parte de la juventud asalariada es aritméticamente inviable. Eurostat confirma la enorme distancia española: mientras en la UE los jóvenes abandonaban el hogar familiar a los 26,2 años de media en 2024, en España lo hacían mas de cuatro años mas tarde, a los 30.

   La consecuencia no termina en dormir en la habitación de siempre. Retrasar la emancipación significa aplazar decisiones encadenadas: convivir en pareja, tener hijos, aceptar un trabajo lejos del domicilio familiar, ahorrar, formar patrimonio propio o simplemente disponer de intimidad. Quien sí se emancipa debe muchas veces compartir piso, alquilar una habitación o dedicar al techo una proporción desmesurada de sus ingresos.

    El efecto sobre el futuro también puede medirse. Entre los jóvenes trabajadores que viven de alquiler, el riesgo de pobreza pasa del 25,9% antes de pagar la vivienda al 43% después de hacerlo, según el Consejo de la Juventud. Trabajar ya no garantiza autonomía. La vivienda se lleva el margen económico que debería permitir construirla.

QUIÉN PAGA Y QUIÉN COBRA: LA OTRA CARA DE LA CRISIS

    Toda subida de precios tiene dos lados. Si una familia paga más alquiler, alguien cobra más. Si una vivienda se revaloriza, alguien aumenta su patrimonio. Por eso el problema no puede analizarse únicamente desde la perspectiva de quienes sufren la subida: hay que mirar también a quienes reciben la renta o poseen el activo.

   Aquí conviene ser rigurosos. Los fondos de inversión no son propietarios de la mayoría del parque de alquiler español. El Banco de España estimaba que las personas jurídicas privadas poseían alrededor del 8% de las viviendas principales alquiladas a precio de mercado. Presentar la crisis como si todo estuviera en manos de unos cuantos fondos sería falso y, además, ocultaría un proceso de concentración mucho más amplio.

   Un estudio de Consumo y el CSIC, basado en datos fiscales, concluye que el 52,8% de las viviendas alquiladas por particulares pertenece a personas que alquilan dos o más inmuebles. Si se amplía la mirada a empresas, fondos y entidades públicas, el pequeño casero con una única vivienda representa aproximadamente el 39% del conjunto estudiado. Y entre 2016 y 2023 el parque de los multiarrendadores creció un 39,9%, frente al 30,4% del correspondiente a propietarios con una sola vivienda.

    Las grandes compañías y los fondos poseen, además, una ventaja evidente: escala y capacidad financiera. Pueden adquirir carteras, repartir riesgos entre numerosos activos y esperar revalorizaciones de una manera imposible para un asalariado que intenta reunir la entrada de su primera casa. En abril de 2026, Consumo había identificado 541 empresas —entre ellas inmobiliarias y fondos— que gestionaban o concentraban 50 o más viviendas cada una.

   Pero el beneficiario del mecanismo no es únicamente el gran fondo. Es, en términos más amplios, quien posee activos suficientes para convertir una necesidad ajena en una fuente de renta propia.

   Basta imaginar a dos jóvenes con el mismo salario. Uno hereda una vivienda. El otro paga alquiler durante veinte años. El primero puede ahorrar, pedir crédito con mayor facilidad o adquirir otro activo. El segundo entrega cada mes parte de su salario para acceder a algo que nunca incorpora a su patrimonio. Dos décadas después pueden encontrarse separados por una enorme distancia económica sin que esa diferencia proceda de que uno haya trabajado más horas que el otro.

   La vivienda, por tanto, no solo refleja la desigualdad: puede producirla, ampliarla y transmitirla entre generaciones. Quien posee patrimonio entra en el mercado con patrimonio. Quien carece de él entra únicamente con su salario. Y cuando los activos se encarecen mucho más deprisa que los ingresos del trabajo, la distancia aumenta.

ENGELS: POR QUÉ EL PROBLEMA REAPARECE UNA Y OTRA VEZ

     Friedrich Engels (1820-1895) fue un pensador, periodista y uno de los grandes investigadores de las condiciones de vida de la clase trabajadora durante la industrialización europea. Entre 1872 y 1873 publicó una serie de textos reunidos posteriormente bajo el título La cuestión de la vivienda.

   Su argumento, casi siglo y medio después,  resulta extraordinariamente actual. Engels no decía que fuera inútil construir viviendas, mejorar barrios o adoptar medidas contra los abusos. Su tesis era bastante más profunda: una sociedad que conserva intacto el mecanismo económico que produce la desigualdad habitacional termina reproduciendo el problema bajo formas nuevas.

  ¿Por qué? Porque mientras la vivienda sea simultáneamente una necesidad indispensable y una propiedad capaz de producir renta, existirán intereses contrapuestos. El inquilino necesita pagar lo menos posible; el propietario busca obtener la mayor rentabilidad posible. El primero necesita estabilidad. El segundo conserva el incentivo económico para capturar la subida de los precios.

    Engels observó además algo tambien  sorprendentemente reconocible siglo y medio después: las reformas urbanas pueden eliminar las malas viviendas de un lugar sin eliminar las condiciones que las produjeron. El problema sencillamente se desplaza. Cambian el barrio, el edificio o los habitantes, pero vuelve a aparecer allí donde quienes viven fundamentalmente de su trabajo encuentran alojamiento más barato.

  Por eso su conclusión no era que las políticas de vivienda carecieran de utilidad, sino que no podían resolver definitivamente el problema mientras permanecieran intactas las relaciones económicas que convierten la vivienda en fuente de renta y acumulación. Es decir, el sistema económico capitalista.

EL MISMO TECHO, DOS REALIDADES

    Volvamos a la vivienda tipo de 80 metros del principio. Su capacidad para proporcionar alojamiento no ha aumentado un 15,6% en doce meses. Pero su precio anunciado sí ha aumentado más de 34.000 euros.

   Para quien necesita comprarla, ese aumento significa más años de salario, una hipoteca mayor o sencillamente quedar fuera. Para quien ya posee el activo, significa un incremento potencial de su riqueza.

  Ahí está el corazón del problema. España no está discutiendo únicamente cuántas casas debe construir. Está decidiendo qué función debe prevalecer: la vivienda como necesidad material indispensable para desarrollar una vida o la vivienda como activo del que obtener rentabilidad.

   Mientras la segunda lógica domine a la primera, ocurrirá una paradoja formidable: la misma subida de precios podrá celebrarse como una excelente noticia patrimonial y sufrirse, exactamente al mismo tiempo, como una autentica catástrofe social.

FUENTES:

• Consejo de la Juventud de España, Observatorio de Emancipación 2025. Consultar la fuente
• Instituto de la Juventud, Juventud en cifras 2024: Población. Consultar la fuente
• Eurostat, edad de salida del hogar familiar en la UE. Consultar la fuente
• Banco de España, estudios sobre los mercados residencial y del alquiler. Mercado del alquiler
• Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 / CSIC, concentración del mercado del alquiler. Consultar el estudio
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Boletín especial Vivienda Social 2024.
• Friedrich Engels, La cuestión de la vivienda (1872-1873). Consultar el texto